长租公寓为什么亏损?

时间:2021-07-13 02:04 作者:OD体育网址
本文摘要:同样是走钢丝,人家腰里是系着保险绳的,他们可是什么也没有。01最近,有消息称,蛋壳公寓在多地陷入逆境,甚至有传说他们已经“破产跑路”。蛋壳公寓方面否认破产听说。 可是,就算“跑路”还没有,蛋壳在多地已经陷入逆境,这是无法否认的事实。不仅蛋壳,近年来,长租公寓行业多次发生平台资金链断裂事件,房东租客因此遭受损失不小。这其中的原因是什么?是正常的市场风险,还是长租公寓这个模式有问题?我们先来看一下长租公寓这个模式是什么。

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同样是走钢丝,人家腰里是系着保险绳的,他们可是什么也没有。01最近,有消息称,蛋壳公寓在多地陷入逆境,甚至有传说他们已经“破产跑路”。蛋壳公寓方面否认破产听说。

可是,就算“跑路”还没有,蛋壳在多地已经陷入逆境,这是无法否认的事实。不仅蛋壳,近年来,长租公寓行业多次发生平台资金链断裂事件,房东租客因此遭受损失不小。这其中的原因是什么?是正常的市场风险,还是长租公寓这个模式有问题?我们先来看一下长租公寓这个模式是什么。

传统的租房中介是这样的:中介收集许多出租房的信息,然后坐等租客上门,居中牵线跑合。先容成了,挣其中介费——一般是一个月的房租。出租期间,如果泛起维修等情况,中介取代房东来做这个服务,顺便从租客那里挣个服务费——半个月的房租吧。大致算下来,中介运作一套房,一年能挣个万儿八千的。

一年谋划上几十套房,收入能有个几十万,扣去各项成本,挺不错。那么,房东、租客为什么要去找中介,让中介挣这笔钱呢?主要是因为中介有信息优势。

他们天天忙乎的,就是随处搜集出租房的信息,然后有个门脸房,租客想要租房,知道去那里找他们。别小看这个信息优势,很重要,很值钱。房东租客自己去相互寻找,就算一切顺利,也要花上时间精神,往往得不偿失。长租公寓模式有什么差别呢?归纳综合来说就是,长租公寓通过垫付资金把自己酿成了房东。

02传统中介,理论上来说,没钱也能做起来,只要腿勤嘴勤服务好,牵线跑合,成一单赚一单,没谈成,顶多也就是没收入。实际上,在商业性租房中介泛起以前,民间早就有这种“房虫”,给人跑合拉线,也能挣到钱。长租公寓则纷歧样,没钱干不成。

知道房东要出租屋子以后,他们直接和房东签订恒久条约,至少三五年,把屋子租下来,约定定期把房租付给房东,然后长租公寓再去找租客——中介自己成了房东。因为是恒久条约,房东省心了,固然价钱上要做出让步。长租公寓的利润比传统中介要高。

虽然利润高了,但风险也高了。同样是“一手托两家”,传统中介只是用“信息”托,把房东和租客的需求信息做个匹配,匹配乐成,就挣其中介服务费。

长租公寓则是用实实在在的资金去托。长租公寓和房东签了恒久条约,定时就要给人家把房租付已往,这即是已经背上债了——欠了房东的债,房东成了他们的债权人。然后,长租公寓方再去找租客,如果找到了,把屋子租出去了,租客就成了他们的债务人。长租公寓成了债权人。

如果顺利找到租客,收到租金,那很好,利润有了。如果找不到租客呢?如果屋子空置呢?那可就贫苦了。这边没有租金收入,那里还得定时还债。

风险可就比传统中介大多了。那么,从传统租房中介到长租公寓,是不是仅仅是个风险扩大的历程呢?其中有没有实质性的变化呢?是有实质性变化的。

03看看长租公寓的商业模式,就能发现,这个商业模式的特点是:投入和产出这两头都是债。这头是长租公寓欠房东的债,那头是租客欠长租公寓的债。

这种投入产出都是债的谋划模式,很特殊。我们大多数人都是一头债的谋划方式。

好比,你和公司签了劳动条约,去公司上班,你投入的是劳动,不是债。你的产出是债——公司欠你的债,公司得按月给你发人为。你到饭馆用饭,点了菜,饭馆大厨煎炒烹炸忙乎一通,他们的投入可不是债,而是实实在在的商品和服务。

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饭馆的产出是债——你欠饭馆的债,走的时候要归还,也就是结账买单。经济生活中的大部门人,都是这种投入产出只有一头是债务的模式。纵然是传统租房中介,也是这样。他们投入的,是实实在在信息和服务,而不是债。

他们既不欠房东的,也不欠租客的。相反,如果谈成了,房东租客倒是欠中介的,要支付中介费和服务费。对长租公寓来说呢,虽说它们也投入了一定的劳动和服务,好比维修衡宇之类,但他们商业模式的主体部门,也就是主要的投入和产出,都是债。

它们的主要利润泉源,是债权和债务之间的差价。另有谁是这么挣钱的呢?银行。你把钱存入银行,你就成了银行的债权人,银行欠了你的钱。

银行对外放贷,银行就成了贷款人的债权人,贷款人欠了银行的钱。银行挣的利润,就是这两种债务之间的差价。这下看清楚了吧。

从传统中介酿成长租公寓,是个实质性的变化,是从中介类的服务企业,酿成了金融企业。他们谋划的,不再是一般服务业,而是很特殊的一种服务业——银行业。

这是一种商业创新么?这固然不是什么创新。这无异于是在玩火。04为什么这么说呢?为什么银行做得,其他人就做不得呢?这是因为,这种投入产出两头儿都是债的谋划模式,很难做,难度和走钢丝差不多。

稍有差池就会破产倒闭。对任何债务来说,都有一种风险,那就是债务人居心赖账或者还不起的风险。经济学黑话称之为信用风险。

开饭馆的遇上吃霸王餐的,吃完了不给钱,这就是信用风险。工厂把货发给商店,到年底去要账,商店两手一摊,今年没干好,赔钱了,没法结账,这也是信用风险。银行放出去的贷款,固然也会遇到这种信用风险——贷款人还不起钱了,贷款成了呆账坏账。这方面,银行和其他企业、小我私家没什么差别。

银行特殊的地方在于,他们那一头儿还欠着储户的债。如果银行贷款大面积成了呆账坏账,这可不仅仅是银行的损失,而是宽大储户的钱被打了水漂。

如果牵涉人多了,就成社会危机了。所以,国家对银行一向严格羁系,决不允许银行乱放贷。除了信用风险以外,“投入产出都是债”的,还尚有一种特殊风险,用经济学黑话来说就是流动性风险。银行欠了储户的债,贷款人欠了银行的债,虽然看上去都是债,但债和债可纷歧样,有活期的,有定期的,有今天借明天还的“过桥贷款”,也有一借就借上一年甚至好几年的恒久贷款。

储户这边存进去的是三个月定期,银行那里放给企业的却是一年期贷款。到了三个月,这边贷款还没到期,企业自然不会来还钱,那里储户却来取钱。银行拿什么付给储户?这就是流动性风险。也就是说,从数量上看没问题,但在流动性上出了问题。

这笔钱,滞留在恒久贷款那里,没法流动过来归还到期债务。固然,流动性风险一般不会发生。

银行有大量储户和贷款,东边不亮西边亮,正常情况下可以倒腾得开。虽然如此,银行在日常谋划中,也要把差别期限的债权债务搭配好,而且,必须保留足够的准备金,否则也是可能会出问题的。

谁告诉你银行不会破产倒闭的?同时面临信用风险和流动性风险,这就是金融银行业风险大、欠好干的原因。固然,现实中我们看到的银行似乎没什么风险,都很稳固。

那是因为国家赋予银行种种特权,好比能发钞票。同时,对应着特权,国家对银行就有一套专门的羁系措施。

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许多银行爽性就是国有的。政府不光事无巨细地严格治理,还可以直接撤换治理层。05说到这里,问题就很清楚了。

长租公寓为什么风险特别高频频失事呢?就是因为他们把自己酿成了金融业,却既没有金融业的种种特权,也没有严格的政府羁系。同样是走钢丝,人家腰里是系着保险绳的,他们可是什么也没有。可见,长租公寓这种模式,说到底就是传统中介“金融化”。

而这种转变,绝不是合理和康健的,更谈不上什么创新。而且,这种模式想要连续生长和盈利,就得指望各方面都海不扬波,一点意外也不要发生。而这,显然是梦想。

今年,由于疫情原因,租房市场很不景气,出租衡宇空置很高。信用风险就发作了。实际上,纵然没有疫情,经济增长放缓,行业变迁,政策调整等多方面的变化,都可能导致衡宇租赁市场发生变化,引发信用风险。对传统中介来说,纵然市场情况变化,最差也不外是收入大减,但对已经“金融化”的长租公寓来说,问题可就严重了。

屋子没租出去,他们拿什么给房东付房租呢?也就是拿什么归还欠房东的债务呢?同时,流动性风险也随之发作。有的房东发现,自己的屋子明显住上了人,但中介却拖着不付自己的房租。

有的租客更惨,明显付了房租,却没“流”到房东手里,被中介挪去填其他的窟窿了。没收到房租的房东要把租客赶出去,租客白白损失了钱。两方打得不亦乐乎。

更严重的是,许多长租公寓,不仅投入产出两头儿都是债,而且还玩杠杆。这头儿贷款给房东付房租,那头儿也勉励租客贷款付房租。

这就不仅是玩火,简直是在玩炸药了。高杠杆之下,一旦泛起风险,损失不知道要增加几多倍,引发的社会杂乱,不知道要严重几多倍。这些乱象,都是中介“金融化”的效果。不仅衡宇租赁,任何其他行业,只要泛起“金融化”,就都市有这种乱象。

健身、美容等行业的预付费模式,同样引发了类似的纠纷和杂乱。金融银行,属于经济体中的特殊行业,应该也必须坚持特许谋划和严格羁系。问题在于,这些热衷于“金融化”的谋划者,对金融行业的高风险不知道不相识吗?他们固然很相识。他们之所以热衷“金融化”,是因为金融银行业另有一种风险,而这种风险,可以被他们使用。

关于这个,下一篇文章再说吧。更多精彩,请关注民众号“李子旸”作者其他热文:国家为什么要掩护银行的垄断? 重新认识烟草行业 院士扶贫怎么也那么难? 为什么印度扶贫不如中国好? 得诺贝尔奖的小额信贷扶贫为什么不灵? 美国盛世的终结。


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